为了针对上海房地产炽热的炒风,国家最近相继推出了数项措施。德意志银行认为,有关政策的方向正确,但应于九个月前已经推出。
  
  政策偏差房价升
  德意志银行大中华区首席经济学家马骏【图】接受本报记者访问时表示,根据当局上月中推出的两项遏止房地产泡沫的措施,政策方针已明显转向控制需求。
  房地产属于去年中央实施宏观调控针对的过热行业之一,但在整体经济增长明显回落时,房地产市场似乎没有降温的趋势。马骏指出,去年的政策过度侧重控制土地供应,例如限制土地审批、提高发展商预售楼宇的限制、限制商业银行向相关项目发放贷款等;不过,反映需求的销售楼面面积增长接近百分之十八,仍然高于反映供应的可供销售面积增长,因此,政策偏差加剧房产价格上涨。
  他指出,大上海地区是内地房地产风险较集中的地区,去年第四季度的房地产价格飙升幅度是全国之冠,上海、杭州、南京和宁波的房价,上涨介乎幅度百分之十至百分之二十。
  该行早前比较上海、北京、广州和深圳的房地产负担能力指数(Affordability Index)发现,上海的指数在二○○二年下半年开始下滑;相反,其余三个城市的指数却持续向上,这显示当地人均收入的增长,难以追上房产价格的增幅,换言之,房地产市场的风险逐步加剧。
  国家发展和改革委员会刚公布,今年首季度全国三十五个大中城市房屋销售价格按年上涨百分之九点八,其中八个城市的涨幅逾百分之十,上海的涨幅更接近百分之二十。
  房贷易出现不良资产
  至于日后政策的发展,马骏认为,可分为两个层面,首先,上海房价在过去三年增长过快,预期未来约有百分之十至二十的下调空间;如下调幅度逾百分之二十,即超过过往楼按首期百分之二十的下限,意味不少变成负资产,房贷便很可能增加银行的不良资产。另一方面,视乎地方政府能否遏止楼价进一步上涨,上海市政府最近亦就规定所有楼宇买卖交易的纪录必须上网,防止「假买卖」活动。
  

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